[Мария Редекоп]

Как купить квартиру в Приднестровье и не быть обманутым? (часть 1)

Среди бесчисленных новостей Интернета была опубликована статья о мошеннике, завладевшем чужой квартирой. Александр У. похитил с дачного участка паспорт на имя гражданина К. и оформил подложную доверенность, на основании которой заключил от имени гражданина К. договор купли-продажи квартиры и переоформил недвижимость на своего отца. Таким образом, Александр У. незаконно завладел квартирой потерпевшего. За хищение чужого имущества путем мошенничества в особо крупном размере, хищение паспорта гражданина, подделку и использование подложной доверенности Бендерский городской суд приговорил Александра У. по совокупности преступлений к 15 годам лишения свободы с отбыванием наказания в исправительной колонии строгого режима.
Как известно, 2 сентября 2010 года Приднестровской Молдавской Республике исполнилось 20 лет. Вместе с республикой развивался и рынок недвижимости, однако до сих пор нельзя утверждать, что наш рынок абсолютно безопасен в плане отсутствия мошенничеств и других противоправных действий. Да, бесспорно, количество мошенников не так уж велико. Но, принимая во внимание стоимость долгожданных квадратных метров, цена которых не рубль, не два, а тысячи и десятки тысяч долларов США, начинаешь задумываться и стремиться всеми способами защитить себя от мошенников и просто недобросовестных продавцов.
В связи с чем, к нам в агентство недвижимости обратилась семья Ивановых, жители города Тирасполь, с просьбой посоветовать - как избежать квартирных мошенников. Они решили приобрести жилье, но боятся попасть в лапы нечистоплотных дельцов.
В списке опасностей на приднестровском рынке первое место занимают объекты по заниженным ценам.
Желание купить подешевле – вполне понятная и объяснимая человеческая черта. Увидев нечто по цене более низкой, чем в среднем на рынке, граждане обычно страшно радуются. Хотя на деле надо бы задуматься, с чего это вдруг продавец решил «одарить» их? Наверняка ведь за чересчур выгодными предложениями могут таиться опасности.
И на самом деле так и есть - проблемы с документами – наиболее частая причина, по которой в продаже появляются дешевые объекты. В данном случае хочу уточнить, что цена должна быть порядка 30% ниже рыночной, не стоит путать с вариантами срочной продажи, когда цена действительно удачная, но не ниже 15-20%, чем среднерыночная.
Итак, «интересная» цена чаще всего связана с «сюрпризами». Во-первых, квартира может быть не приватизирована. В данном случае, продавец будет ссылаться на то, что ему необходим большой задаток (сумма может доходить до 3-5 000 долларов США) для оформления приватизации и как вариант – погашения задолженностей по квартире. Но, в соглашении о задатке, указывается, что сумма задатка передается в обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению права собственности на указанный объект недвижимости. Однако стоит заметить, что у продавца в данном случае право собственности на указанный объект недвижимости еще не возникло и не факт, что у него в наличии есть все необходимые документы для оформления приватизации, или какие то члены семьи, имеющие право на участие в приватизации дадут свое согласие на продажу.
Таким образом, вам будет очень проблематично не только доказать, что вы передали такую сумму в счет платежа за объект недвижимости, но и вернуть эти деньги, которые вы будете получать частями из его зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). К такой позиции трудно придраться юридически - ведь он не отказывается платить. А так как в соответствии с нашими законами можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, подумайте сами, сколько десятков лет он будет выплачивать эти деньги?
Также в квартире могут быть временно отсутствующие проживающие – члены семьи собственника, прописанные на данной жилплощади. В данном случае, цена на квартиру будет снижена, чтобы заинтересовать покупателя, а продавец искренне будет вас убеждать, что покупает другую недвижимость и выпишется из квартиры, как только приобретет себе жилье. Вы, решив, что цена того стоит, поверите в обещания, а после оформления документов и всех расчетов, обнаружите, что продавец не спешит выписываться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Или тех денег, что он получил после продажи недостаточно для приобретения другого жилья или деньги потрачены по другой причине, будет с вас требовать дополнительной суммы за выписку. Также может быть спорным вопрос о разделе денег за объект между супругами. Тоже на это обращайте внимание. Для оформления процедуры регистрации прав на недвижимое имущество необходимо согласие супруга на сделку, которое оформляется у нотариуса. Также один из супругов прописанный в объекте недвижимости может, дабы избежать раздела денег незаконно выписать проживающего в период его отсутствия, а затем уже после оформления документов по решению суда незаконно выписанный будет прописан к вам в квартиру или опять же потребует дополнительной оплаты.
Есть еще не мало оснований для ощутимого снижения цены. Может быть, оспариваемое или поддельное завещание. Квартира может продаваться по поддельной доверенности или доверенности, которая на момент продажи могла быть отозвана. Один из предыдущих собственников может состоять на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере и не сообщить об этом ни нотариусу, ни регистратору. Может случиться и так, что при продаже не были учтены интересы несовершеннолетних детей или имеются наследники, права которых были ущемлены при вступлении в наследство на жилье и много другое.
По словам директора Агентства недвижимости «Либерти-центр»- Измайловой Натальи Вячеславовны: «из всех имеющихся на рынке недвижимости проблем (они же основания для дешевизны) самыми опасными являются юридические, так как если сделка будет оспорена в суде и расторгнута, покупатель может остаться без квартиры и потерять все деньги. Имеет ли здесь смысл экономия в 30% стоимости?».
Итак, можно сделать следующий вывод, при покупке квартиры на вторичном рынке не стоит экономить на проверке юридической чистоты. Особое внимание следует уделить спорным ситуациям. Вы можете это сделать и сами, если вы юрист, способный самостоятельно просчитать все риски, или обратиться к специалистам в этой области, благо они есть в нашей республике. А если очень хочется сэкономить, лучше сделать это за счет меньшей площади, первого или последнего этажа или пожертвовать видом из окна Что до всего прочего, то практически любой дефект имеет свою цену – те деньги, которые нужно заплатить, чтобы исправить его. Прикиньте эту сумму и решайте, так ли данное предложение выгодно. Или все-таки лучше поискать вариант пусть и не такой дешевый, но без «сюрпризов».

Юрист агентства недвижимости «Либерти-центр», Редекоп Мария.