Схемы обмана при покупке и продаже недвижимости
 

В той теме я хочу предостеречь Вас от возможных ошибок при покупке или продаже недвижимости.
Я буду освещать различные варианты схем обмана, с которыми может столкнуться покупатель недвижимости, а иногда и сам продавец.

Предположим продавец продает покупателю жилье и, получив деньги, подает в суд заявление о признании сделки недействительной.
Часто основания для такого обращения есть - неверно проведенное оформление, неучет интересов детей и т.д.
Предположим, что суд принимает положительное решение в сторону продавца недвижимости и следовательно, сделка аннулируется и ему возвращается квартира, а покупателю - уплаченные ранее деньги.
Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре купли-продажи указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности. Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

В связи с этим, рекомендую гражданам настаивать на прописании реальной суммы, за которую приобретается недвижимость. К тому же, если продавец более 6 месяцев прописан на территории ПМР (учитывается даже временная прописка или регистрации по определенному адресу), и квартира находится в собственности более 3 лет, то не стоит боятся налогов.

Если нет возможности прописать в договоре реальную сумму, то необходимо составлять расписку о передаче реальной суммы денег.

Расписка должна быть подписана продавцом. В ней он подтверждает, что получил от покупателя определенную сумму денег.

А свидетели должны быть при составлении расписки? Гарантирует ли расписка возврат денег?

Расписка о передаче денег, желательна на третье лицо, четвёртому лицу, т.е. чтобы участники сделки по квартире, там не фигурировали вообще.

Тогда никто не сможет никого уличить в сокрытиях, притворных сделках и прочих махинациях.

И если договор будет расторгнут, то оставшуюся часть суммы будут взыскивать совсем по другому судопроизводству, у совсем других лиц.

Лучше если на расписке распишутся ещё два человека с указанием своих паспортных данных: В моем присутствии была осуществлена передача денежных средств и написана расписка».

Заключая договор купли-продажи квартиры, важно указывать в нем реальную сумму сделки. Только это может служить гарантией возврата денег при расторжении договора, поскольку возвращена вам будет только сумма, указанная в договоре.

Да,расписки, документы о штрафных санкциях за расторжение договора и т.п.) являются только косвенными доказательствами и могут быть судом не приняты во внимание.

В то же время, почему я предлагаю заполнять и расписку:
есть несколько причин:
- был прецедент в Тирасполе, когда суд признал расписку письменным договором купли-продажи (лица вовремя не зарегистрировали переход права собственности);

-даже если суммы будут разниться, все равно лучше быть плохим налогоплательщиком, чем остаться без денег

- расписка может быть рассмотрена судом как договор займа ( если не указать что деньги получены за квартиру, а просто указать, что одно лицо передало другому определенную суму денег в присутствии свидетелей ( но это так размышления вслух), а решать все равно суду.

Схемы обмана при покупке и продаже недвижимости
 

Так, если покупатель не против и техническая документация предоставлялась ранее на регистрацию права.

Если в договоре купли-продажи нет возможности показать реальную сумму, то передача разницы между суммой указанной в договоре купли-продажи и реальной ценой недвижимости оформляется сделкой под условием: Договор займа с отменительным и отлагательным условиями. В кратце: Заемщик(по договору купли-продажи Продавец) взял в займы на личные нужды у Заимодавца( по договору купли-продажи Покупатель) денежную сумму:разницу между суммой указанной в договоре купли-продажи и реальной ценой недвижимости. Обзанность Заемщика вернуть займ прекращается, если на Заимодавца перейдет право собственности по договору купли-продажи недвижимости(отменительное условие), но в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной, то обязанность Заемщика вернуть займ вступает в силу(отлагательное условие).

А эта расписка не может быть рассмотрена в суде как фиктивная? Ведь цель этого документа очевидна - не займ денег продавцу, а уклонение от уплаты налогов.

Расписку надо заверять у нотариуса?
И какие сейчас налоги при покупке продаже недвижимости?

В случае, если в расписке фигурируют третьи лица, расписка не связана с сделкой купли-продажи, иначе не вижу смысла заключать ее третьими лицами. В этой ситуации, проблема может обернуться к продавцу. Тоесь, продавец продает недвижимость на основании сделки о купле-продажи, и остается должником согласно договору займа.

Добавлено через 22 минуты
Насчет фиктивной расписки, я тут покопался в ГК ПМР, Статья 186, что скажете? Я изучал гражданское право Молдовы, ГК ПМР я открыл впервые 5 минут назад, поэтому понимаю что возможно я ошибаюсь. Буду признателен если просветите.


Я тут наткнулся на неплохие советы на одном из российских сайтов.
move.su/shemi_obmana_pri_pokupke_kvartir/
Думаю если поискать в google, то можно еще кучу моженнических схем найти.

Добавлено через 2 минуты
Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления -- рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Нет необходимости заверять расписку у нотариуса, главное правильно ее составить, но если одна из сторон настаивает на этом, то необходимо помнить, что расчеты у нас только в рублях ПМР( а у нас все, как правило, расчитываются в у.е.), поэтому эта сторона должна на себя взять расходы, связанные с продажей валюты и последующей покупкой валюты.

Добавлено через 10 минут
Если собственник недвижимости является резидентом ПМР( резидент, гражданин зарегестированный в ПМР, до момента продажи, не менее 183 дней) и недвижимость в его собственности менее 3 лет, тогда он должен уплатить 15 процентов с дохода, полученного при продаже. Если же резидент владеет недвижимостью более 3 трех лет, тогда он вообще платить ничего не будет.
Если собственник не является резидентом и недвижимость в его собственности менее 2 лет, налог составляет 20 процентов, если он владеет собственностью боле 2лет, то налог составляет 15 процентов.

Добавлено через 3 минуты
Покупатели платять нало только в одном случае, если они не резиденты и они покупают недвижимость в Слободзейском районе. В этом случае налог составит 10 процентов от стоимости недвижимости.

если у человека на лбу написано что он лох то так тому и быть. всегда найдутся другие схема отьема денег.
лох он и в Африке лох. если будет следовать нашему законодательству то он кормит либо кидалу либо судей, ментов и адвокатов доказывая свою правоту что он не лох. все всегда будут довольны кроме лоха.

а вообще умные люди прежде чем совершать сделки сначала идут к юристу с нотариусом а уж потом совершают подвиги. в любом случае спрос будет с них. ведь это они ему советуют и готовят документы. это что касается закона.(правопорядка или законопослушности, кому как нравиться)

решение всегда есть. в данном случае против таких наглецов - кидал всегда должен последнюю точку ставить товарищ Маузер!!! вот тогда и такие темы будут неактуальны!

Очень дельный совет - если Вы не лох, все будет хорошо. Если Вас кинули при покупке/продажи недвижимости - значит Вы лох.... Мда ...

А у нас в ПМР как часто кидают?
Перед покупкой квартиры люди дают аванс небольшой порядка 500 у.е. - что не передумают. Как-то обманывают на этой сумме?

К счастью, у нас очень-очень редко кидают.Так как наш регион маленький и все друг друга знают . Да и историю недвижимости легко проверить. В основном кидают социально опустившихся людей. Правда года полтора основную массу таких кидал закрыли.
Насчет аванса: Если Вы продавец, то надо брать задаток, а не аванс и обязательно письмено оформить передачу денег. Так как задаток не возвращается, в случае отказа покупателя от сделки, а вот аванс должен быть возвращен.
За 4 года моей риэлторской практики никто еще не кидал на сумму задатка. Главное правильно составить соглашение о задатке и не давать в качестве задатка большую сумму. Если вы не юрист лучше не заниматься самодейтельностью, а обратиться к специалисту.

Так, а если по вине продавца или риэлтора не состоялась сделка - он не отдает сумму задатка в двойном размере?

Да, такие ситуацие бывают, но редко, чаще покупатели отказываются от сделки. Если соглашение о задатке правильно составлено, то необходимо обратиться в суд.

А еще лучше заверить у нотариуса

Re: Схемы обмана при покупке и продаже недвижимости
 

Подскажите пож-та , а вот если по доверенности (т.к. сама владелица работает за границей, и не может находиться в Тирасполе) продавать комнату в общаге (комната приватизирована ), и оформлять ее тоже по доверенности на покупателя ( т.к. у того, такая же ситуация ) то нужно платить налог , если владелица владеет недвижимостью более 3 трех лет, т.к. якобы с доверенности на доверенность ? :b2w:

Re: Схемы обмана при покупке и продаже недвижимости
 

А эта расписка не может быть рассмотрена в суде как фиктивная? Ведь цель этого документа очевидна - не займ денег продавцу, а уклонение от уплаты налогов.

Re: Схемы обмана при покупке и продаже недвижимости
 

Какой суд - если обе стороны в этом случае довольны.